来源：TOP创新区研究院
比如，现在著名的西班牙巴塞罗那的22@区，但在20年前还是一片衰败的工业区，老厂房林立、交通闭塞、就业衰退。
市政府并没有选择简单地“清空再造”，而是确立了一个全新的定位——这里将成为“知识密集型活动”的聚集地。这句话看似空泛，但正是它决定了后续一切操作的方向：从基础设施到制度设计，从鼓励创业到设置科研税收政策，所有的资源都围绕这个目标来聚集。
结果是显著的：原本荒废的区段，如今吸引了成百上千家初创企业、研究机构、国际组织驻扎。一座“知识之城”，长在了曾经的工地上。
再比如，上海宝山的“半岛1919”，曾经的纱厂遗址，如今被重新规划为文化、科创和休闲交织的新型街区。
它没有走传统的文创园路线，而是更像一个以“北上海创新热土”为目标的节点预埋——既承载历史，又面向未来。
△ 来源：上海发布
△ 半岛1919文化创意产业园鸟瞰图 ©孚提埃FTA建筑设计
在一期改造中，几十栋工业历史建筑被悉心保留，同时注入了纺织新材料研发、3D穿衣技术、检测平台等现代产业内容。
而在更长的规划中，这片滨水区域将串联起10公里的步道和生活街区，成为既能办公、也能生活、还能打卡的复合空间。
△ 通过精心设计，老厂房将与全新的东区联动，
共同打造一个连续的生活街区，重现纺织业的历史荣耀并焕发新的生命力。
这些例子说明，定位才是灵魂。
低效用地的盘活，本质是要识别出城市整体中，它缺的那一个角色——是创新的转运站？是年轻人的集散地？是未来技术的试验场？每一块地，都可以有它的“使命感”。
想清楚它要干嘛，我们才能知道该怎么干。
产品思维
做能赚钱的产品
当然，想让一块地真正“活起来”，光有好故事还不够，还得看它的产品。
这个产品，不只是眼前的土地或建筑，更是一种可以被拆分、估值、流转的空间载体，
更进一步，这个产品是要能被资本听懂的语言。
我们看到的一个趋势是：
越来越多的顶尖的开发运营方都在这样思考：这块地，可否反复“开口收钱”的系统，它可能包含了几个要素——地上盖了什么，能带来什么样的租金或服务收入；未来有哪些人愿意来；能不能吸引品牌进驻、活动举办、内容生产；有没有可能让它成为下一个“微型CBD”或产业小生态等等。
纽约曼哈顿的Hudson Yards，就是一个很有代表性的例子。那里原本是一片铁路编组场，几十年来都被视为“城市边角料”。
到了2000年代，这片地块被重新设计成为一个高密度开发的复合区域。
开发商没有急着建住宅卖钱，而是把它分成若干个不同的资产组合：
写字楼、购物中心、艺术装置、住宅、空中公园、地铁连接点……再通过长期持有与部分出售相结合的方式，吸引了摩根大通、L’Oreal、Facebook等大型企业总部入驻，也吸引了成千上万的游客、年轻人和活动策划人来此聚集。
Hudson Yards这个项目也变成了一个“多元结构资产包”，
里面每个组件都有收入来源，有估值逻辑，有资本通道。
第一阶段
第二阶段
再比如我们之前也分享过的阿姆斯特丹的De Ceuvel项目，
这是一个“轻量级”尝试，它原本是一片污染严重的船坞，常规思路下应当被封闭治理。
但一群建筑师和环保设计师却提出一个新方案：不用重建，不清场，而是用可移动的集装箱房、太阳能系统和浮动步道，在原地做“微更新”。每一个装置都有能源回路，有租赁功能，有开放性空间，还能接入共享办公或创意展示。
这种轻量化的改造方案不仅吸引了环保基金和创新项目，还催生了一个个社群活动、科技试验，形成了“用很小的投入激活一个生态”的典范。
这些国际经验给我们带来一个很清晰的启发：
一块地如果只靠“销售”，那么它的生命力可能在几年内就被耗尽。而如果它能被打包成一种复合收益的系统，无论是通过场地运营、服务增值、共享设施，还是人才粘性和内容生成，它就拥有了持续创造价值的能力。
我们在国内做的一个苏州工业园区的恒泰智造金光产业园项目，就是一个“资产打包”思路下的典型案例，这个项目在设计阶段就考虑到了未来的运营和资本参与方式。
比如，它采用了双“首层”设计，也就是地面层和二层都可以作为“主入口”，层高高、荷载大，可以满足制造类企业搬设备、上重型仪器的需求。再比如，它在楼体结构上做了模组化设计，每层面积从2500到4800平方米不等，既可以整栋卖，也可以半层分租，还可以整层变股权投资。
未来，这些空间还可以接入智慧物流系统、共享中试平台、专业化运营中台。
这意味着，企业进来以后不光能找到空间，也能接上产业服务，甚至参与共同运营，这无形中又为这块地增加了“时间价值”和“生态黏性”。
所以，当我们说“产品”的时候，不仅仅是空间载体，而是在说，这个产品，是稳健的持有型，是阶段孵化型？是不是能被资本看懂、算清、愿意投入？其收益结构是否能被拆解、估值、转让、再投资？
从这个角度看，土地盘活并不是“把楼盖起来”，而是要把这块地变成一个可以被运营、被交易、被资本参与的产品系统。
社群思维
让人留下来，让地活起来
很多低效用地低效的最初原因，就是因为没人愿意待在哪里。而低效用地盘不动的原因，也是因为因为没人愿意待在哪里。
运营，不是开门收租，也不是一年几场活动打卡。
真正有效的运营，是让一块空间自己“生长”起来，像风一样开始流动，像水一样开始聚拢，把人才、资源、内容、资本都吸进来，然后留在这里，彼此发生关系，做出事情，形成节奏。
这时候，地块才真正开始变得有生命，有活力！
东京的涩谷宫下公园就是一个有意思的例子。
几年前，这个地方还只是一个功能退化、年久失修的老式立体公园，夹在城市中心的交通网络之间，像一块不动声色的灰地。后来，涩谷区政府决定重新设计它，但并没有按照常规思路来盖一个“公园综合体”或“城市绿肺”。设计团队和运营方一起设定了一个目标：这里要成为“城市生活体验的发生地”。
于是，空间被分成了很多个“动态单元”——可以办市集的台阶广场，可以跑步的屋顶环道，可以展演的文化角落，可以创业展示的开放展厅，也可以举办AI大会或NFT艺术展的实验空间。重点不在于每个功能本身，而在于它们之间不断有故事发生，不断有人想在这里表达自己，找到伙伴，分享结果。
这种氛围，就像磁场一样，把Google日本总部、LINE、创意机构、年轻人社群一批批地吸了过来。
从那之后，涩谷这片区域的运营就不再是靠单个物业部门在管，而是由一组跨界团队来协作，包括品牌运营方、内容策划人、城市研究者、社区代表。他们每个月都会规划各类活动，每年都会刷新内容主题。公园成了展台，街区成了剧场，年轻人和企业自己愿意留下，变成了空间最好的“内容生产者”。
和涩谷类似，旧金山的Pier 70更新计划也展示了什么叫做“运营优先”。
这个片区原本是一片造船厂的工业遗址，很多人以为这种地方只能改成文创园或公寓。
但开发团队设定的逻辑却很简单：
只要让这里的每一块空间都能被人使用、都能被故事点燃，那就是成功。
于是，他们把场地最先租给了剧团、画廊、手工皮具品牌、餐车创始人，还组织设计师与老船厂工人共同改造仓库，一边修缮一边使用，过程中就产生了新闻、话题、内容。
几年之后，当建筑全部改造完成，已经有了一群在这里生活和创作的人，还有一套由他们自己维持的节奏和文化氛围。这时候，资本自然也开始进场，因为它看到了空间背后真实的流动。
这些故事说明一个道理：空间如果能吸引“人”，就不怕“企业”不来；而这个“能吸引人”，是靠运营做出来的，不是规划画出来的。
在这个意义上，高效的空间运营不只是提高出租率，更是在不断调动能量——调动城市里分散的创意、人才、品牌、内容，把它们请进来、留下来，然后用空间来装下来，养大。
资本思维
谁来投？怎么退？
好了，地块做出来了，运营也慢慢有了起色，但如果缺了资本的流动、空间就像一座孤岛，有内容、有流量，却始终无法转换成面向未来的价值。
真正的“盘活”的最后一步，就是要在城市的系统里，把这块地变成一个能够吸进资源、产生价值、顺利退出的节点。通过一套完整的机制，让各种参与方——无论是资金方、政府、运营平台还是使用者本人，都有可能通过这个节点“进一笔、出一笔”。
比如在美国西雅图的Mercy Magnuson Place项目中，这种“接通”的做法被执行得极其细致。
项目本身是对旧军营的改造，涵盖了多功能住宅、教育中心和社区服务场所。在开发过程中，主导方并没有一上来就依靠大型开发商全资投入，而是先整合了债券融资、税收减免、慈善基金等多种方式进行分阶段注资，在资产逐步成熟、收益结构稳定之后，再通过设立部分 REITs 产品，把未来收益权转让给长期机构投资者，实现了一种“多元入场、阶段退出”的操作模式。
这背后，其实就是一个完整的“资本接入”系统设计：
先低成本进入，再逐步放大价值，最后找到合适的投资者托住流动性。而项目本身由于具备可居住、可社群化、可服务的多重特性，自然也更能打动参与各方。
类似的故事也在洛杉矶的 Arts District 上演。
这片曾经的旧工业片区，被打造成了一个混合了艺术家工作室、设计品牌孵化器、城市展演空间和住宅社区的新街区。
在推动过程中，开发商和运营机构联合引入了文化基金、设计师众筹平台、产业债权工具等多种资金来源，并提前设计好“可退场”的路径：小型业主可通过出租收益退出，投资机构可以通过股权转让实现溢价，部分空间则可以打包进入资产证券化通道。
所以，盘活这类城市更新的背后，不是简单融资的问题，而是把“空间—运营—资本”看成一个流动系统来设计：
第一，要让资产结构清晰，能被金融机构“看得懂”；
第二，要把运营能力标准化，让服务变成能复制的“资产附加值”；
第三，要建立多种退出路径，包括持有、转让、分红、租售组合等等；
最后，也需要一个愿意长期陪跑的政策环境。
其实，盘活低效用地，
是一场围绕“城市未来感”的再设计：
设计节点、设计生态、设计资本通路、设计人的关系。
从巴塞罗那22@区到涩谷宫下公园，从Hudson Yards到Pier 70，我们看到，那些真正“活起来”的地方，并不是因为地块位置多好、政策多优惠，而是它们找到了一种新的逻辑，把一块块“沉睡的空间”激活为“城市创新的器官”，不断吸收营养、生成价值、连接未来。
所有成功的盘活案例，它们都展示了一种趋势：
空间不再是目的地，而是过程的发生器，是系统的介质，是社会能量重新流动的界面。
它能吸引下一代企业在此孵化；
它能让年轻人留下来，不只是工作，而是生活；
它能自我产生内容和节奏，让资本愿意参与其中；
它还能成为一座城市“把未来接进来”的场所。
毕竟，一块地的命运，最终写在城市的人身上。
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