（转自：时尚商业Daily）
时尚商业Daily 2025年/7月/2日 作者: 舒奇
郑志刚离开了，但K11留下的问题，才刚刚开始显现。
在经历多轮人事调整后，郑志刚于2025年7月1日正式辞任新世界发展非执行董事及非执行副主席职务，彻底离开这家家族企业的董事会。
这一消息未令市场感到意外，过去七年间，这位被塑造成第三代接班人的企业家试图推动一场自上而下的转型，以K11为旗帜，为传统地产植入文化资产的新故事。然而，理想与业绩的错位，最终使他选择了退出。
如今，当集团刚刚依赖882亿港元的银行再融资从流动性危机中脱身，K11所代表的那套曾被誉为文化商业体的模型，或许已成为最需要重新审视的遗产。
K11在商业模式上的问题，从未真正被解决。
它试图把零售、艺术、社交空间、生活方式融合于一体，在商业与文化之间寻找新的平衡点。但在实践中，这种博物馆和商场的混合形态始终面临效率瓶颈。K11的空间复杂、动线分散，艺术装置虽能吸引短期注意，却未能建立起持续的商业转化路径。
它不是商场，不是美术馆，也不是社区，K11最终成为的是一个定位模糊的空间试验，付出了惨重的商业代价。
对于消费者而言，K11被视为拍照打卡的公共空间，而非日常消费的目的地，而对品牌与租户而言，它既承担了高租金与高运营成本，又难以带来相匹配的销售回报。形式主义的文化包装未能形成粘性消费，艺术价值也未转化为坪效收益。在消费逻辑愈发趋向效率的当下，K11越来越显得与主流偏离。
更深的问题在于，K11的项目普遍采取重资产运营模式，资金沉淀周期长，项目回报节奏远慢于传统商业地产。以K11 ECOAST为例，这一位于上海滨江的综合体项目投资超过200亿元人民币，至今尚未全面开业。这类投入规模使得K11不仅无法在财务上反哺集团，反而成为流动性紧张时期的主要拖累。
新世界发展在过去三年面临严峻债务压力，截至2024年底，公司综合净债务超过1200亿港元，其中约322亿将在一年内到期。尽管集团通过大规模再融资延缓偿债压力，但整个过程中，K11并未能作为增长引擎提供支持，甚至未能实现稳定现金流。
市场早已开始对K11的可持续性产生疑问，但没人拦得住。
郑志刚任内，新世界发展市值蒸发逾720亿港元，现在多个项目在中国内地拓展受限，投资者对文化赋能商业的容忍度不断下降。而K11自身作为一个尚未盈利、模式未验证的项目，在当前高利率与市场调整周期中显得尤为脆弱。
郑志刚曾将K11视为其文化理想主义的实体化路径。他强调将美学、生活方式、社会影响力带入城市更新与地产开发，并在多个场合表示希望通过K11重塑人与空间的关系。然而在现实操作中，K11既未成为可以被复制的盈利模型，也未能构建清晰的资产证券化路线。它介于零售与文化之间、艺术与地产之间，最终落入两头都不靠的模糊地带。
他的彻底退出，也是一种市场和家族的倒逼。在当前这个更加讲求现金流与结构优化的周期之中，K11的问题不再是概念能否成立，而是成本是否值得。如果未来K11被重新定位、甚至出售，也并非没有可能。
有分析人士认为，新世界发展与K11项目之间的代际和理念冲突，也反映了半个世纪的传统家族与创新尝试之间的巨大隔阂。
郑志刚走了，留下K11这场未能完成的文化商业实验，或许仍会以某种形式存在。但它究竟是一个尚需时间打磨的创新雏形，还是一个理想过剩、现实不足的失衡模型？它究竟象征着一种未来，还是一段被历史纠偏的尝试？这些问题，短期内恐怕难以回答。
要怪就怪新世界很旧，K11太新。